Sin tierras no hay proyecto

En Colombia cada vez cada vez es más relevante el concepto de la gestión predial dentro de los proyectos de infraestructura, las empresas cada vez son más conscientes de la necesidad de controlar sus activos, además, de saber cómo gestionarlos y entender cómo utilizarlos. Hoy en día, el objetivo de esta disciplina va mucho más allá de la adquisición de predios, pues busca la administración de estos para darles el mejor uso, potencializar sus inversiones, o por lo menos tener un inventario real de los inmuebles.

¿Sabías que antes de que se lleve a cabo la construcción de una vía, un puente, una hidroeléctrica, un acueducto, una represa o de cualquier proyecto de infraestructura, o de gestión del territorio se deben realizar los procedimientos de gestión predial?, esto es porque sin tierras no hay proyectos.

Con la gran diversidad cultural, física, económica, jurídica y normativa de las diferentes regiones, se encuentran diversas formas de tenencia de la tierra formal e informal, por lo que se requiere personal multidisciplinario y especializado que ejecute las actividades prediales, de manera que se tomen las mejores decisiones, técnicas, jurídicas, sociales y económicas, cada caso es un universo, que requiere atención propia, todo en conjunto un multi-universo de situaciones particulares que deben ser tenidas en cuenta: predios jurídicamente viables o sanos, predios adjudicados por las entidades nacionales como la Agencia Nacional de Tierras (ANT), predios requeridos con limitaciones ambientales, predios baldíos, predios en proceso de restitución de tierras, predios en extinción de dominio, predios en el registro de tierras despojadas; a esto se suma la segregación de lotes y parcelas con áreas mínimas informales, ventas en proindiviso, predios en fiducias, la venta de terreros sin licencias, los terrenos no formados catastralmente, predios públicos y fiscales, mejoratarios, poseedores, tenedores, comodatarios, ocupantes, usufructuarios, predios habilitados para reforma agraria y todas aquellas figuras que detentan los derechos de manera formal o  informal sobre los terrenos, documentos formales e informales  o precarios que acreditan algún derecho sobre la propiedad.

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Las normas que regulan los procesos para la adquisición de las áreas requeridas permiten la ejecución y documentación de la debida gestión para la adquisición de las áreas y terrenos requeridos en los proyectos.

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En Colombia, mediante la Constitución Política en su Artículo 58, “Se garantiza la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social…”. garantiza los derechos adquiridos, también permite que los proyectos de ingeniería sean exitosos, esto, mediante la aplicación de leyes complementarias como son, la Ley 9 de 1989, la ley 388 de 1997 y las demás normas que regulan los procesos para la adquisición de las áreas requeridas incluyendo la expropiación o imposición de servidumbres, haciendo procesos expeditos, que en cumplimientos de las normas, tiempos y procedimientos, permiten que se ejecute y se documente la debida gestión para la adquisición de las áreas y terrenos requeridos en los proyectos dentro del marco de la Declaración de las Utilidad  Pública (DUPIS). Estas normatividad incluye la generalidad de los proyectos de ingeniería, entre ellos, los de infraestructura, de transporte, de agua potable y saneamiento básico, proyectos minero-energéticos, de líneas eléctricas, el desarrollo de predios para vivienda, la ejecución y desarrollo de proyectos de tecnologías de la información y las telecomunicaciones, la ejecución de proyectos financiados con recursos de las tasas retributivas, el desarrollo de proyectos de vivienda rural, entre otros, a los cuales se les da la facultad para emplear estos procedimientos con el fin de adquirir las áreas, por enajenación voluntaria o expropiación, además regulan los  mecanismos para su valoración, permitiendo el dimensionamiento de los costos asociados. Es importante resaltar que una gestión precaria o incompleta se convierte en un problema social y todas las empresas y proyectos deben cumplir dentro de su ejecución una función social.

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Ley 1752 de 2014

Artículo 9, Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte, agua potable y saneamiento básico, y los demás sectores que requieran expropiación en proyectos de inversión que adelante el Estado y se dictan otras disposiciones.

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Entonces, ¿qué es la gestión predial?

• Es la debida gestión que permite garantizar las áreas requeridas para los proyectos, de manera que puedan ser ejecutados sin el mayor contratiempo, viabilizando la compra de los derechos inmobiliarios y hacer los procesos conducentes a la liberación jurídica, la disposición física de las áreas y las franjas de terreno requeridas para la ejecución y desarrollo de las obras; además, de adelantar el relacionamiento con los propietarios y las comunidades, siguiendo los lineamientos dentro del marco jurídico y legal para que los procesos se desarrollen de una manera justa y equitativa para todos los actores.
• La gestión predial también busca realizar los estudios a fin de identificar los inmuebles que son necesarios para el desarrollo de cualquier actividad económica, las normatividad jurídica solicita también que tanto empresas públicas, privadas y las personas naturales propietarias, generen los procedimientos necesarios para el saneamiento jurídico, económico y catastral, de manera que sus títulos tengan una tradición viable, que garantice que sus inmuebles puedan estar disponibles en el caso en que se deseen realizar actos jurídicos, a fin de que se desarrollen las obras o proyectos, minimizando los tiempos y costos.
• La gestión predial puede ser ejecutada en etapas incipientes de los proyectos, entre éstas la prefactibilidad y la factibilidad; en las cuales se desarrolla el diagnóstico jurídico y catastral, se define el tipo de saneamiento a los gravámenes y limitaciones que pueden requerir cada uno de los predios y así mismo, se identifican los inmuebles que por sus particularidades requieren mayor atención o las actividades necesarias para su debida gestión. Es allí, donde se pueden inferir los tiempos de adquisición (compras, constitución de servidumbres, comodatos, etc.), el tipo de saneamiento, los costos de la adquisición de las áreas requeridas y la viabilidad jurídica para su legalización. En estas etapas se puede generar el análisis jurídico a la medida de la necesidad, se verifica la normatividad vigente precisando los criterios que se deben tener en cuenta para la adquisición de cada zona, determinando así, las áreas requeridas, las fajas normativas, las áreas remanentes, las áreas de aislamiento, o de seguridad, etc.
• El evaluar la gestión predial en etapas de diseño o de obras, pueden impactar la viabilidad de los proyectos, ya que al no tener una identificación plena de los predios, el dimensionamientos de las áreas de terreno, de las construcciones y de las mejoras, al realizar la cuantificación de dichos costos, se puede impactar la disponibilidad presupuestal y la disposición de las áreas requeridas, limitando la adquisición de los derechos inmobiliarios para la de ejecución de las obras (cronograma de obras).

¿Para dónde va la gestión de predios?

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El desarrollo de la gestión predial a nivel nacional sigue evolucionado con la tecnología y seguirá avanzando con ella, cumpliendo con los estándares requeridos para generar los mejores procesos en desarrollo de esta gran labor. En principio, se hablaba de personas con tulas de dinero visitando predio por predio para hacer negociaciones, que en muchos casos no se concretaban jurídicamente, hoy en día, se recurre a la normatividad de los avalúos para la consecución de negociaciones transparentes; el uso de planos físicos ha cambiado hacia las tecnologías geoespaciales, como lo son las ortofotos, los mosaicos, el uso de imágenes aéreas, la utilización de drones, las tecnologías de posicionamiento global y georreferenciación, la toma de datos en línea y actualización de datos en tiempo real,  etc., por otro lado, también  hablamos ahora de la gestión de insumos que cumplan con estándares mínimos y compatibles con los sistemas de información geográficos (SIG), que permiten la toma de decisiones a nivel global, el desarrollo regional, rural y urbano, tendientes al desarrollo social y ecológico de los predios; insumos que permitan el análisis para la toma de decisiones en la ejecución de los proyectos, a fin de que sean consistentes con el desarrollo de las instituciones y administraciones nacionales, regionales o municipales, en zonas en donde las instituciones como el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) no han llegado, pronto será un hecho la interrelación de los proyectos de ingeniería acoplados al desarrollo de los planes de ordenamiento territorial en el marco de un catastro multipropósito nacional.